湘伴导读

这些天，永州市各级政府及自然资源、城乡建设、农业农村等有关部门，正按照各自职责为一件事忙活着：编制当地村庄分类和村庄布局规划，开展农村违法违规建房、空心房处置和宅基地整治，开展有关农村建房管理法律法规的宣传……目的只有一个，确保《永州市乡村房屋建设管理条例》明年3月1日起能顺利实施。

为什么一件地方性法规受到如此重视？因为这是湖南首部对农村集体土地上的所有建房进行规范管理的条例，对农村建设和发展、调整农村土地结构等具有示范性意义。今天，湘伴君就为你扒一扒这部法规的“含金量”。

（一）

农村建房问题，是关乎国计民生、百姓安居乐业的大事。

这些年来，包括湘伴君在内的很多人到农村探亲访友或者休闲旅游，都有一种感受：随着经济快速发展，农村发生了巨大变化，其中一个显著特点就是乡亲们的住房条件有了极大改善，大空间、大阳台，外加赏心悦目的庭院绿植花卉，不少农村地区的住房舒适度甚至超过了城里。高大宽敞的村部综合办公楼、现代化的生产厂房、功能齐全的健身场地等，在农村也随处可见。可以说，这充分体现了改革开放以来农村经济社会发展的成果。

但长期以来，由于相关政策制度的不完善，农村房屋建设管理中存在较多问题。拿永州来说，仍存在违反规划和乱占耕地、未批先建、超标准建房、房屋有质量缺陷等问题。这种现象，在全国各地都不鲜见。国家和省级层面，还没有专门的法律法规，对乡村房屋建设进行管理和规范。

古人曰：良法，善治之前提。正是看到了当地乡村房屋建设管理中存在的突出问题，永州市决定先行先试，通过地方性立法，从法制层面规范乡村房屋建设管理，节约集约高效利用土地，改善人居环境。

当然，立法是件严肃的事情，不可能拍拍脑袋、投个票、盖个印章就出台一部法规。湘伴君了解到，《永州市乡村房屋建设管理条例》（简称《条例》）从起草到最后表决通过，经过了深入调研、广泛听取社会各方面意见、多次修改完善，又经永州市人大常委会3次审议、省人大常委会审查，才最终出炉，充分体现了科学立法、民主立法、依法立法。

（二）

《条例》“干货”很多，共6章29条，包括总则、规划与用地、建房审批、建房管理、法律责任、附则6个部分。湘伴君认真翻阅了下，感觉硬招实招不少，力度相当大。

简单说，《条例》以问题为导向，着重解决当地乡村房屋建设在规划、建房审批、建房管理等方面存在的突出问题。

先说规划。规划是乡村建房的首要环节，抓好规划的落地实施对整个建房管理起到事半功倍的作用。为解决当前规划编制不科学、不切合实际、不被老百姓接受、落地性差的问题，《条例》突出规划引领，对规划编制的具体要求、经费保障、用地选址、用地计划等作出了具体规定。

《条例》规定，永州市各级政府应依法组织编制和完善乡镇国土空间规划和村庄规划，经批准的乡镇国土空间规划和村庄规划须进行公开；乡村房屋建设选址应当符合乡镇国土空间规划和村庄规划；各级政府应积极组织开展农村集体建设用地整理，充分利用原有宅基地、空闲地和其他未利用地，提倡建房选址相对集中，禁止占用永久基本农田，避免占用耕地、林地，鼓励统筹利用闲置村部、学校、厂房等现有房屋改造、建设公共设施和公益事业用房。

同时，对于未依法组织编制乡镇、村庄规划的，或者未按法定程序编制、审批、修改乡镇、村庄规划，影响乡村建房审批的，将对主要责任人和直接责任人给予处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。这一招，很厉害！

（三）

再说说建房审批问题。当前，乡村房屋建设中未批先建、不按批准建等现象比较普遍，严重影响了村容村貌和规划的落地实施。

《条例》对审批程序、住宅建设的审批条件、不予批准的情况等作出了具体规定，并对违法建设行为规定了法律责任（再次敲黑板，违法建设要负法律责任）。

比方说，也许很多人不清楚在农村建房要走哪些审批程序，《条例》对此予以明确（以后可不能装糊涂了喔）：

在乡村集体土地上进行住宅建设的，经村委会集体研究同意后出具书面意见，向乡镇人民政府提出申请，由乡镇人民政府依法核发建设用地批准书和乡村建设规划许可证；在乡村集体土地上进行经营性生产建设、公共设施和公益事业建设等，应当经村民会议或者村民代表会议讨论同意，经乡镇人民政府审核，向县级以上政府自然资源主管部门提出申请，按照有关法律法规的规定办理。

还要记住，在乡村申请住宅建设用地的，有下列情形之一的，有关部门是不会审批的：

出租、出卖、赠与他人或者以其他形式非法转让宅基地及其地上建筑物，或者将住房改作他用，再申请宅基地建房的；现有家庭成员不具备分户条件的；不符合乡镇国土空间规划和村庄规划的；现有宅基地面积能够满足分户需要，要求新增建房用地的；申请人属于政府集中供养的孤寡老人、五保户的；申请建房户有违法用地、违法建筑未处理结案的；申请建房用地存在权属争议的；申请建房用地已列入规划改造、征迁范围的。

而乡村建房建设方有未经批准、超出批准范围或者采取欺骗手段骗取批准等行为建房的，《条例》明确，将依照《土地管理法》《城乡规划法》等法律法规进行处理。

（四）

解决当前乡村房屋建设中存在的乱象、确保房屋质量，严格房屋建设管理非常重要。

《条例》要求乡镇人民政府加强对乡村房屋建设的管理和监督工作，做到选址、放线和竣工核实到场，确保房屋建设与乡村建设规划许可证和建设用地批准书内容一致；县(区)、乡镇人民政府应建立农村建筑工匠库，在乡村房屋建设中应选择满足技能要求的建筑工匠或者有资质的建筑施工单位进行施工；乡镇人民政府应会同村委会指导建房户与建筑工匠或者施工单位签订施工合同，明确质量安全责任、竣工后的质量保证期限和双方权利义务。

而对于建设方而言，《条例》规定，建筑工匠和施工单位应当依法组织施工，严格遵守施工规程和技术要求，不得无图施工或者擅自变更设计，做好施工记录，保证施工资料完整。如果无图施工、不按设计图纸施工或者擅自变更设计图纸，以及不按有关技术规定施工或者使用不符合工程质量要求的建筑材料和建筑构件的，有关部门将依法责令限期整改；情节严重的，可以对承建方处以2000元以上5000元以下的罚款；造成损失的，依法赔偿损失；构成犯罪的，依法移送司法机关处理。（第三次敲黑板，建设方不能任性，否则要负法律责任！）

还有一条很重要：严格执行一户一宅制度，旧房应当在新建房屋竣工后6个月内，由建房户自行拆除，以避免出现一户多宅现象。

最后总结一句：虽然这部法规仅限于永州当地实施，但它对当前我省乡村房屋建设中存在的共性问题，率先从立法层面进行了规范和解决，为全省性立法提供了有益的探索和借鉴。随着永州首开立法先河，随着乡村振兴战略的深入实施，相信不久的将来，湖南将有更多的市州将乡村房屋建设管理纳入法制化轨道。